住宅ローンを早く返したい　繰上げ返済のしくみとは

繰上げ返済は、住宅ローンの毎月の返済とは別に、借入金額の一部または全額を前倒しで返済することです。繰上げ返済をすると、返済した金額は元本部分の返済に充てられますので、その分にかかる将来支払うべき利息を減らせます。

繰上げ返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

「期間短縮型」は、繰上げ返済に充てる資金を一定期間の元金の返済に充て、その期間分だけ返済期間を短縮する方法です。すると、短縮された返済期間分の利息を支払わずに済みます。繰上げ返済する時期が早いほど、返済期間をより長く短縮できますので、完済が早くなります。

「返済額軽減型」は、繰上げ返済に充てる資金を一定期間の元金の返済に充てて、その時点での残りの期間の返済元金を再計算する方法です。ローンの返済期間は繰上げ返済前と変わりませんが、毎回の返済額が軽減されます。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらの方法が適しているかは、個々のケースによって異なります。

たとえば、できるだけ早く住宅ローンを完済したい人は、「期間短縮型」が向いています。
一方、住宅ローンの負担が毎月の家計を圧迫している、これから毎月の収入が減るおそれがある、支出が増えるおそれがあるという方は、「返済額軽減型」が向いています。

現在の家計や資産、将来のライフプランをかんがみたうえで、どちらの方法が適しているかを検討しましょう。
単純に、金利の圧縮効果を比べると、同じ返済額、借入利率、借入期間であれば「期間短縮型」の方が大きな効果が得られます。

繰上げ返済には、金融機関所定の手数料がかかる場合があります。手数料を支払ってもより大きな効果を得るためには、できるだけ借入後の早い時期に行うこと、繰上げ返済後の家計に響かないよう余裕資金の範囲内で行うことが大切です。また、複数のローンを借り入れている方は、金利の高い方、借入金額の多い方、残存期間の長い方を優先的に行うと良いでしょう。

実際に繰上げ返済を行った場合に軽減できる利息の金額や、その後の残債額や返済期間は、各金融機関などでシミュレーションをすることができます。あらかじめ繰上げ返済の効果をしっかり確認しておきましょう。

また、期間短縮型で繰上げ返済を実行し、残存期間が10年よりも短くなると、住宅ローン控除を受けられなくなることもあります。繰上げ返済によって得られる効果と、かかるコストや受けられなくなる控除とを比べて、どちらが大きいかを判断したうえで実行しましょう。

繰上げ返済は、住宅ローンを計画的に返済するうえで有効な方法ですが、個々のケースによってその効果は異なります。FP資格での学習を活かして、ご自身の返済計画に役立ててみてはいかがでしょうか。