宅建とは？宅建士はどんな職業？資格概要などを解説

宅建士とは、「宅地建物取引業者」で働く従業員をイメージされると良いでしょう。宅地建物取引業者とはいわゆる不動産会社のことで、土地や建物の売買、賃貸物件のあっせんなどを行っています。
不動産取引はとても高額です。お客様の多くは不動産に関する専門知識や売買経験がほとんどないため、不当な契約を結んでしまうと思わぬ損害を被ることがあります。そのようなことがないよう、お客様が知っておくべき事項（重要事項）を説明するのが宅建士の仕事。
そして、重要事項の説明をお客様にできるのは宅建士だけです。宅建とは、不動産取引の専門家を示す資格、といえるでしょう。

また、宅建業者には、従業員５名につき１名以上の宅建士の設置が義務付けられており、宅建士の需要は非常に高いといえます。

宅建資格を得て宅建士の仕事をするためには、まず宅建試験に合格し、合格後は試験開催地の都道府県知事に対して登録手続きを行い、取引士証の交付を受けることが必要です。しかし宅建試験の合格率は低く、例年15～17％台となっています。難易度が高いため、合格するためには専門的な勉強が必要です。独学で受験する方もいますが、専門的な勉強が必要であることから、専門学校や通信講座を利用する人が多い傾向にあります。

不動産を取得しようとする人（買主）、借りようとする人（借主）などに「所有者は誰か」「不動産はどのくらいの広さなのか」「登記のこと」「手付金やキャンセルした際の取り決め」など、物件や取引条件に関するさまざまな情報を、契約する「前」に説明します。
これが「重要事項の説明」です。この説明事項が記載された書面を重要事項説明書といい、不動産取引においてトラブルが発生することを防ぐため、必ず宅建士が説明することになっています。

重要事項の説明の内容はきわめて広範囲にわたるため、口頭の説明のみで理解することは簡単ではありません。
そこで、説明内容を記載した書面（重要事項説明書／35条書面）を作成・交付。この書面には、「記載の内容に責任を持つ」という意味で、宅地建物取引士が名前を書きます。この記名をもって、重要事項を説明したという事実の証明になります。
不動産取引における重要書類に記名ができるのも、宅建士のみに許された仕事です。

実際に行った取引について、契約に関わる重要な部分が書かれた書面を「37条書面」と言います。
重要事項の説明が終わり、不動産の取引が成立したら、契約書を作成することになります。契約に関するトラブルを防ぐためにも、きわめて重要な書面です。
この契約書が不動産取引をしたことの証明となりますが、契約書への記名も宅建士のみができる仕事です。契約書の内容をしっかり確認し、問題なく不動産取引を行うためには、宅建士の専門知識が必要なのです。

不動産会社勤務の場合、宅建の資格があればキャリアアップがより現実的になります。支店長などの役職に就ける可能性が上がり、不動産の売買・賃貸に限らず仕入れや保険会社・金融機関との交渉といった仕事で役立ちます。また、不動産取引法務のプロとして活躍する機会もあります。資格手当がつくなど、給与面での待遇が上がるケースもあるでしょう。

宅建士の需要は不動産業界だけにとどまらず、他業界にも広がっています。例えば建築会社では、自社で建築した物件を販売する際に宅建の資格が必要になります。金融機関では、不動産の担保価値を評価して融資することが多く、特に都市銀行のほとんどがグループ会社に不動産販売会社を持っているので、宅建の資格が重視されます。不動産管理会社では、不動産分譲の仲介を行い、さらに管理もする会社が増えており、やはり宅建の資格が必須です。

このように、不動産に関連する業界であれば資格を有効活用できるため、仕事の内容も幅広くなり、転職してもやりがいのある職に就きやすくなります。

不動産の売買や賃貸借の仲介を行う会社では従業員5名につき1名以上の宅建士を設置することが義務付けられています。そのため、不動産会社においては宅建資格保有者が欠かせない存在です。

大手の住宅メーカーは、自社で建築した物件販売まで行うことがあり、販売の際に宅建士が必要とされます。

金融機関では、不動産の担保価値を評価して融資することが多く、土地家屋などに関する宅建士の知識が必要となります。特に都市銀行のほとんどがグループ会社に不動産販売会社を持っているので、宅建の資格が重視されます。

不動産管理会社では、不動産分譲の仲介を行い、さらに管理もする会社が増えており、やはり宅建の資格が必須です。

登録には宅地建物取引の実務経験が2年以上なくてはなりません。実務経験が2年に満たない場合には、宅建士の登録実務講習を受講することで登録できるようになります。登録実務講習では教材による講座と演習会場での2日間のスクーリングに参加します。

出題科目は「宅建業法」「権利関係（民法など）」「法令上の制限」「税・その他」の大きく4科目に分かれています。過去問や問題集を活用ししっかりと対策をしましょう。ここでは例題と解説を一部ご紹介いたします。

【問】　ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１　Ａが自己の真意でないことを知りながら甲土地をＢに売却する旨の意思表示を行っていた場合、Ｂもその旨を知っていたときは、本件契約は無効となる。
２　ＡがＣの詐欺によって本件契約を締結した場合、ＢがＣの詐欺について過失により知らなかったときは、Ａは本件契約に関する意思表示を取り消すことができる。
３　本件契約が仮装譲渡であり、その後ＤがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｄが仮装譲渡の事実について過失により知らなかったときは、Ａは、Ｄに対して虚偽表示による無効を対抗することができない。
４　Ａが自己の錯誤を理由に本件契約を取り消した場合、その取消し前にＡの錯誤について過失により知らないＥがＢから甲土地を買い受けたときは、Ａは、Ｅに対して錯誤による取消しを対抗することができない。

【答】　4
4 が誤り。錯誤を理由とする取消しは、善意無過失の第三者に対抗することができません。
したがって、A の錯誤について過失のあるE に対しては、A は錯誤による取消しを対抗することができます。

【問】　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２　規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
３　共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。
４　共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。

【答】　2
2 が誤り。規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。しかし、各区分所有者に保管場所を通知することまでは必要ありません。

【問】　地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１　土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年２回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている。
２　都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
３　土地鑑定委員会は、地上権が存する土地については標準地として選定することができない。
４　正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。

【答】　4
4 が正しい。正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいいます。そして、この取引には、農地、採草放牧地または森林の取引は原則として含まれませんが、それらを農地、採草放牧地および森林以外のものとするための取引は含まれます。

宅建の受験申し込み申請は、毎年7月初旬頃に受付を始めます。 必ず公式ホームページをチェックし、受験する年の申込受付期間を確認してください。

詳細に関しては、必ず事前に公式ホームページを確認してください。

• 参考：不動産適正取引推進機構│宅建試験

難易度が低くはない宅建試験。独学では難しそうと思われがちですが、決して不可能ではありません。ただし、独学で宅建試験合格を目指す場合は学習方法も工夫しなければなりません。通信講座や資格スクールへの通学といった選択肢もあるため、自身に合った勉強方法を検討しましょう。